文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　2021年王石曾公开示意，万科最警惕的其实是贝壳。而在不久前上海的一时势皮拍卖中，万科的这个潜在挑战者如实抢尽了其他房企的风头——贝壳拿下我方在一线城市的第一块地，并官宣会自主操盘开拓。

　　以房屋来往为基本盘的贝壳，为何作念起了开拓商的贸易？近些年，贝壳也曾贯串堕入归天。2023年贝壳文书“一体三翼”计策升级，其中新增贝好家业务线，但愿凭借自己积聚的客户数据履行定制化开拓，向链接方收取办事料理费以拓展收入泉源。

　　在用此面容劝服链接方之前，贝壳需要先亲身下场“打样”。不外有行业东说念主士坦言，关于从莫得开拓训导的贝壳来说，地产开拓所濒临的投资运营、融资和销售等实验问题都是高大锤真金不怕火。

　　无餍透露，与央企抢地

　　昨年上半年，贝壳的身影就曾出咫尺北京、广州土拍阛阓，仅仅并未到手拿地，但其无餍已禁绝小觑。

　　笔据新浪财经统计，昨年7月以来，贝壳还是脱手到手拿下5块地，辩别位于西安、成都、杭州、上海，半年手艺拿地金额超25亿。以此手艺和金额维度野心，贝壳拿地范围还是与一家袖珍房企额外。

　　尤其是在年底，贝壳正经开释出进击一线城市房地产开拓阛阓的信号。在上海2024年终末一场土拍中，贝壳通过17轮竞价最终以6.97亿元拿下一宗奉贤新城地块，打败的敌手包括央企保利置业和国企象屿。拿地后，贝壳第一手艺官宣，将全程自主操盘。

　　贝壳拿地的主体是设立于2023年7月的贝好家。当时，贝壳原COO徐万刚升任集团副董事长，且在贝好家兼任CEO。此外，贝壳还不绝从万科、龙湖等头部房企挖来了不少有着丰富表情开拓和运营训导的行状司理东说念主。

　　贝壳拿地的时机适逢土拍阛阓的低谷期。广东省住房政策谈判中心首席谈判员李宇嘉示意，咫尺好多区域的地皮阛阓已超调，性价比高的地块开动出现。贝壳看成现款流比较充裕的企业，这时候进场不错捡漏或投资一些价值低估的金钱，这些金钱畴昔融资的资本也会比较低。

　　财报贵寓娇傲，戒指2024年9月，贝壳货币现款95.77亿元，短期投资436.54亿元，而短期借款仅3.07亿元。举座来看，比较起好多现款流承压的开拓商，贝壳的资金气象如实乐不雅不少。

　　贝壳与开拓商，畴昔是敌是友？

　　不外，一直以来，贝壳都是开拓商蹙迫的渠说念，而如今居然下场一都抢地，贝壳打的是什么算盘？

　　贝壳对外声称，贝好家定位不是传统房地产开拓，而是数据驱动型住宅开拓办事平台，主要以C2M（从遽然者到制造者）为理念提供全套居品料理决议、资金办事以及线上线下的营销办事。笔据贝好家的谈判，其主义客户包括开拓商、代建方以及业主方，并在链接中笔据表情货值按比例收取办事料理费。

　　一位房企营销总坦言，贝好家的业务逻辑其实并不新颖，提供居品料理决议骨子上等于商讨办事，也等于世联行、合富光线、华夏等机构的传统业务。但是如今头部开拓商都已自建熟识的客研团队和居品中心，不再需要外包办事。“我方招东说念主最低廉，否则一个世俗地皮阐述都得10万-20万。”

　　在该东说念主士看来，关于开拓商而言，贝壳下场拿地最大的利好是分担财务资本。“要是连结拿地，开拓商额外于多了一个金主，况兼这个金主还有销售渠说念。这种投资链接也很生动，大股小股都不错谈，利润终末笔据股比分派。”

　　不外，在用定制化开拓面容劝服链接方之前，贝壳需要先亲身下场“打样”，并收受了成都、上海看成自主操盘的测验场。但是，关于从莫得开拓训导的贝壳来说，地产开拓所濒临的投资运营、融资和销售等实验问题都是高大锤真金不怕火。

　　“贝壳和开拓商不是一个赛说念的敌手，两边照旧高下贱联系”，前述房企营销总示意，地产开拓是全链条的，开拓商都是整建制的熟识团队。贝壳我方开拓回得搭建全新的团队，还得看举座运营材干。李宇嘉则提到，“阛阓需求忐忑万变，要是附近居品出现降价促销表象，那么贝壳表情预期的现款流和盈利材干就不一定能已毕。”

　　盈利材干正在浮松

　　在新址和存量房领域，贝壳在来往端处于带领地位。不外，跟着地产行业投入深度支援期，阛阓来往量大幅着落，贝壳的谈判气象也禁绝乐不雅。2020上市昔日贝壳已毕正向利润，但是接下来两年即堕入归天。

　　财报数据娇傲，2021年，贝壳营收达到808亿元，同比增长14.6%，但由于行业多重挑战，公司全年净归天达到5.25亿元。2022年，贝壳营收更是下滑了24.87%至606.69亿元，净归天进一步加多至13.86亿元。

　　在房屋来往低迷的配景下，2021年底，贝壳文书“一体两翼”计策升级。这一计策的中枢是将房产经纪业务看成“一体”，家装家居和房屋租借看成“两翼”。2023年7月，贝壳再次将计策从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼等于贝好家。

　　咫尺来看，“一体三翼”的业务结构如实止住了贝壳收入下滑的趋势。2024年前三季度，贝壳的存量房业务和新址业务收入均出现10%支配的同比降幅，但是“三翼”业务收入则同比增长77%，收入占比进一步升迁到36%，使得贝壳总收入同比增长了8.27%至623.32亿元。

　　不外尽管收入依然保捏增长，但是近一年来贝壳的盈利材干却捏续浮松。一方面，新址业务利润孝顺较低，存量房业务的利润率也因佣金让利而着落。另一方面，由于家装家居业务的膨大，用度率赫然上涨。2024年前三季度，贝壳营业利润为27.54亿元，同比着落44.59%，净利润为34.95亿元，同比着落32.97%。

　　当下，贝壳濒临着估值和盈利下行压力，在稳住基本盘业务的基础上，贝壳需要链接深挖“三翼”的价值，从而解说自己的组织材插手公司价值。

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